Онлайн-заявка

Что будет с ценами на жилье в Ростове в 2016 году?

В целом по итогам 2015 года первичный рынок просел по числу ДДУ на 22%, а вторичный — по количеству переходов прав — на 34%, благодаря относительно активному декабрю ситуация не поменялась.

Ничего удивительного в такой динамике спроса нет: сбережения, на которые потенциальные покупатели могли приобрести жилье в 2015 году, были в основном потрачены во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 году. А новым взяться неоткуда – доходы населения падают. По данным Росстата, реальные зарплаты в прошлом году сократились на 9,5%.

Кроме того, доходы людей съедает инфляция, которая по итогам года составила 12,9%. В таких условиях у россиян остаётся все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды. На рынке новостроек спрос до недавнего времени поддерживала государственная программа льготной ипотеки, однако, похоже, большинство из тех, кто мог и хотел взять кредит под 12% годовых, уже это сделали.

Минимум спроса — максимум предложений


Несмотря на снижение продаж, Ростовские девелоперы продолжают наращивать объемы строительства.  Девелопмент – инертный бизнес, те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $30 за баррель. А безболезненно «заморозить» бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды.

Однако это не значит, что девелоперы не корректируют планы в соответствии с текущим положением дел на рынке. С начала 2014 года застройщики начали оперативно пересматривать квартирографию в своих проектах, с тем чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как комфорткласс, по сути не являются таковыми, так как ориентированы на граждан со средним достатком.

В итоге за 2015 год предложение относительно доступных новостроек увеличилось примерно в 2 раза по сравнению с 2014 г.
Растет объем предложения и на вторичном рынке жилья, так как из-за дефицита покупателей квартиры на многие месяцы зависают в базах. Фактически, продается лишь примерно пятая часть представленных на рынке квартир – только те, чьи владельцы согласны на адекватную новым экономическим реалиям цену.

В условиях максимального предложения и минимального спроса цены на жилье, естественно, постепенно сползают вниз, но только не в центральной части  Ростова, причины тому понятны: земельных участков для нового строительства там не добавляется. На объектах, строящихся на окраинах, в последний год мы наблюдаем значительное снижение цен в новостройках и при этом поток покупателей там снижается.


Ситуация с ценами на вторичном рынке жилья


Ценовая политика Ростовских застройщиков, готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия ипотечного кредитования продолжат оттягивать спрос со вторичного рынка, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к скидкам и торгу.
Дополнительным ударом для «вторички», особенно морально и физически устаревшей, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые часто предлагаются даже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все лоты на стадии строительства, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате снижается привлекательность «вторички», которую многие выбирают только потому, что опасаются недостроя и/или не могут долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.

На загородном рынке — дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. А главной «жертвой» кризиса,  стала офисная недвижимость, в Ростове это настолько очевидно, что обсуждать эту тему не имеет смысла.


Прогноз цен на жилье на 2016 год


В 2016 году стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 5-7%, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится. Наоборот, из-за возобновления снижения нефтяных цен власти готовятся к очередному сокращению бюджетных расходов, что вряд ли увеличит покупательскую способность российских граждан. Сокращение объема предложения жилья могло бы поддержать цены на недвижимость, однако пока тенденция обратная — застройщики продолжают выводить на рынок все новые проекты, причем по цене существенно ниже средней по рынку.

В общем и целом, в 2016 году, скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г. Значительного улучшения ситуации ждать не приходится, но и вероятность значительного ухудшения сценария также невелика – в отличие от развитых  рынков типа Московского или Краснодарского, в Ростове нет перепроизводства жилья и потребность в улучшении жилищных условий остается  высокой.